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부동산에 대해 잘 모르는 사람도 ‘권리금’이라는 말은 한 번쯤 들어봤을 겁니다. 최근 코로나19 여파로 폐업이 늘어나고, 빠듯한 자금으로 새로운 사업을 시작하는 경우가 많아지면서 권리금에 대한 관심이 높아지고 있는데요. 주택이나 아파트와는 달리 상가를 임대할 때 필요한 권리금은 제대로 알아두지 않으면 손해를 보기 쉽습니다. 폐업을 하며 권리금을 제대로 돌려받지 못하거나, 창업을 하며 과도한 권리금 때문에 고민하고 싶지 않다면 권리금에 대한 정확한 이해가 필요하죠. 그럼, 지금부터 사업자가 꼭 알아두어야 할 권리금 상식에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

권리금이란? 상가의 숨은 가치를 반영한 돈

권리금은 사업 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용으로, 상가의 숨은 가치를 반영하여 현재 가치를 측정한 금액을 말합니다. 즉, 기존의 임차인이 영업 활동을 통해 쌓아 올린 유∙무형의 재산적 가치를 임대차 계약 기간이 끝나면 새로 들어올 임차인에게 요구하는 일종의 ‘영업권’이라고 할 수 있습니다. 이러한 권리금은 단순히 영업권을 매매하는 것이 아닌 액수와 흐름을 통해 상권 분석의 기초가 되기도 하는데요. 따라서 장사가 잘되는 곳은 가치가 높아 권리금이 비싸고, 반대로 잘 안 되는 곳은 가치가 낮아 권리금이 저렴한 경우가 많습니다. 특히, 사업을 시작하는 사람들에게 매매가에 포함되지 않는 이와 같은 권리금은 보증금과 인테리어 비용과 함께 초기 투자 비용의 가장 큰 부분을 차지하죠. 사실상 ‘관행상 금전’으로 인식되다 보니 기존의 임차인이 부르는 게 값이고, 무형의 권리를 사고파는 것이므로 사전에 권리금에 대한 충분한 이해가 필요합니다. 무엇보다 어느 정도의 시세는 형성되어 있지만, 영업 매출이나 시설에 따라 금액이 달라지고, 법으로 완벽히 보장받지 못해 회수가 어려울 수 있으므로 계약 전에 보다 정확하게 확인해보는 것이 좋습니다.

상황에 따라 변동되는 권리금, 종류와 특성은?

일반적으로 권리금은 기준에 따라 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 나누어지는데, 실제로는 3가지 모두가 포함되거나 일부만 포함되어 금액이 결정되기도 합니다. 이러한 권리금은 법률적으로 확실하게 정해놓은 것이 아닌 거래 당사자들끼리 흥정으로 금액을 책정합니다. 상권이나 입지, 유동인구와 단골손님 등 무형의 재산적 가치의 양도와 시설 이용 기간에 대해 매겨지는 가치 금액으로 결정됩니다.

# 탁월한 매출에 대한 권리, 영업권리금

현재 영업 중인 매장을 인수하는 경우에 발생하는 권리금입니다. 매월 일정한 매출을 올리는 업종을 그대로 인수받아 영업을 계속할 경우, 6~12개월간의 순수입에 해당하는 금액을 이전 세입자에게 지불하는 것이죠. 전 임차인의 영업 노하우, 단골 고객에 대한 기대 수익 등 매출에 따른 권리금이라 할 수 있습니다. 만일 영업권리금이 형성되어 있지 않은 매장이라면 주인이 바뀐다 해도 높은 매출은 기대할 수 없습니다. 또, 눈길을 끄는 이벤트 등으로 일시적으로 손님이 많아 보일 수도 있다는 것도 주의해야 합니다. 특히, 영업 이익을 기준으로 하기 때문에 단순한 매출액뿐만 아니라 매입매출 장부도 꼼꼼하게 확인하고, 현금처럼 사용할 수 있는 기존 매장의 적립 포인트나 쿠폰 등도 계산에 포함시켜야 합니다.

# 아낌없는 시설 투자에 대한 권리, 시설권리금

현재 영업하고 있는 업종과 동일한 업종을 하고자 할 때 기존 세입자가 사용하던 시설을 그대로 인수받으며 지급하는 권리금입니다. 만일 새로 들어오는 세입자가 다른 업종으로 영업할 계획이거나 같은 업종이어도 사용하던 시설을 모두 교체할 때는 시설권리금을 주지 않아도 됩니다. 또, 새로운 임차인이 다른 업종으로 영업하기로 계약했다면, 기존 세입자는 설치되었던 시설을 모두 철거해야 할 의무가 있습니다. 특히, 시설이나 인테리어는 시간이 지나면 낡고 성능이 떨어지기 마련이므로 감가상각을 고려해 인수 금액을 책정하는 것이 중요합니다. 보통 시설에 대한 감가상각은 3년을 기준으로 하며, 3년이 지난 집기에 대해서는 시설권리금을 주지 않아도 됩니다. 하지만 관리 상태를 직접 확인하고 보장 수준을 서로 타협해서 결정하는 것이 좋습니다.

# 목 좋은 상권에 대한 권리, 바닥권리금

시설이 좋거나 장사가 잘되는 것과 관계없이 상가의 위치적인 장점에 따라 발생되는 가치로 형성되는 권리금으로 일종의 ‘자릿값’입니다. 이른바 ‘목이 좋다’고 여겨지는 상가에 붙는 프리미엄인 셈이죠. 특별한 산정 공식 없이 유동인구나 위치, 지리적 특성, 상권의 규모 등에 따라 형성되는데, 주변 상권이 잘 발달되어 있고 희망하는 업종과 잘 맞는 상권이라면 적정한 투자는 도움이 될 수 있습니다. 하지만 대단지 아파트 단지 내 미완공된 상가나 기획된 테마 상가 등 에 대한 과도한 바닥권리금은 주의해야 하는데요. 최근엔 골목상권 등 새로운 상권이 많이 형성되면서 수요 대비 상가 공급이 늘어나고, 젠트리피케이션 현상 등이 나타나면서 권리금의 기준이 모호해지고 있어서 보다 신중한 판단이 필요합니다.

권리금을 둘러싼 동상이몽, 적당한 수준은?

요즘 코로나19로 자영업자들의 경영난이 가중되자 고정비용을 줄이기 위해 폐업보다 빚으로 임대료를 내며 버티는 자영업자들이 늘어나고 있습니다. 그만두더라도 매장을 양도하고 권리금은 받아야겠다는 것이죠. 기존 임차인은 비용을 투자해 인테리어를 하고, 단골손님을 유치해가며 매출을 높인 매장에 대한 정당한 가치 평가를 원하고, 새로운 임차인은 현 상황에 따른 현실적인 가치를 따져 좀 더 낮은 권리금을 지불하고 싶어 합니다. 이처럼 영업력에 따른 개별적 차이가 존재하고 법적 반환이 보장되지 않는 권리금은 분쟁의 소지가 많아 처음부터 명확한 정리가 필요합니다. 하지만 현실적으로 매출 정도를 파악하기 힘들고 명확한 기준이나 산정 방법이 없어 전적으로 양측의 협의에 의해 결정될 수밖에 없죠. 기존 임차인은 투자 비용에 따른 합리적인 가격 책정으로 원활한 거래가 이루어지도록 노력해야 합니다. 또한, 새로운 임차인도 초기에 자리를 잘 잡는 것도 쉬운 일은 아니므로 어느 정도의 권리금은 고려해야 하고요. 권리금이 높다고 모두 장사가 잘 되는 것은 아니며, 권리금이 너무 낮다면 그 이유를 점검해 봐야 합니다. 반드시 여러 중개사를 찾아 많은 매물을 체크하여 주변 상권의 권리금과 비교해 시세를 확인하는 것이 중요합니다. 

불안한 자산? 임대차보호법으로 권리금 회수 기회 보장

문제는 임대인이 기대하는 신규 임대차 계약 조건을 갖춘 새 임차인을 찾지 못하면 권리금을 받지 못하고 상가를 비워줘야 하는 상황이 생길 수 있다는 것입니다. 건물주인 임대인과 세입자 간의 점포 임대차 계약에서 약자인 세입자의 권리를 보호하기 위해 ‘임대차보호법’이 제정되었는데요. 만일 다른 업종의 세입자가 들어온다는 이유로 임대인이 계약을 거부한다면 임대차보호법을 통해 권리금을 찾을 수 있습니다. 임대차보호법에 따르면, ‘임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 임차인과 임대차 계약 체결을 거절하는 행위는 명백한 불법’으로 명시하고 있기 때문이죠. 권리금은 새로 들어올 임차인에게 받는 것이지만, 임대인 때문에 지급받지 못하게 된 경우엔 권리금을 회수할 수 있는 기회를 방해한 것에 대한 손해배상 책임을 물을 수 있도록 한 것입니다.

# 세입자의 권리를 보호하는 임대차보호법

- 임대인은 계약 기간이 종료되기 6개월 전부터 종료 때까지 신규 임차인으로부터 임차인이 권리금을 받는 것을 방해해서는 안됩니다. 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 등을 말합니다. 임차인은 권리금을 다시 받기 위해 계약 만료 6개월 전부터 새로운 임차인을 찾아 임대인과 계약을 주선해야 합니다. 
- 동종업종이 아닌 다른 업종의 임차인을 구했을 경우, 임대인은 계약을 거부할 수 있습니다. 예를 들어, 유흥업소 등 기피 업종이나 주상복합 건물 1층에 고깃집이 들어와 주거 공간에 냄새를 풍길 수 있다는 등의 특별한 사유일 경우에 한합니다. 특히, 임대인이 권리금 회수를 방해했다 하더라도 3달 동안 월세를 연체하면 임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.
- 임차인이 회수할 수 있는 권리금은 ‘새로운 임차인이 내기로 했던 권리금과 임대차 계약 종료 당시의 권리금 가운데 더 낮은 금액’으로 정해집니다. 손해배상을 청구할 권리의 소멸 시효는 임대차가 종료된 날로부터 3년 이내입니다.

# 권리금 계약서 작성 시 유의사항

권리금은 보증금처럼 계약이 만료되면 반드시 되돌려 받을 수 있는 돈이 아니므로 임대인은 권리금 반환 의무가 없습니다. 권리금 계약서는 임대인과의 계약이 아니라 기존의 임차인과 새로운 임차인과의 계약입니다. 특히, 구두로만 합의하고 계약서에 기록해두지 않으면 추후에 분쟁의 원인이 될 수 있으므로 서로 협의에 의해 정확하고 세세한 계약서 작성이 필요합니다. 계약서에는 소재지와 면적, 건물명과 위치, 임차인과 임대인의 정보, 거래금과 보증금 및 임대료와 권리금 등 세부적인 항목을 나눠서 작성하며, 특약사항에 집기류나 전자제품 등의 시설에 대해서도 꼼꼼히 기재해 둡니다. 또, 매월 사용료나 임대료가 나가는 항목들도 모두 양도 범위에 넣어두는 것이 좋습니다. 

임대인이 아닌 현재 영업을 하고 있는 임차인이 제시하는 권리금은 지역별, 업종별로 차이가 많으므로 보다 풍부하고 자세한 정보가 필요합니다. 여러 상권의 다양한 후보지를 선정해 정확한 데이터를 바탕으로 비교 분석하고, 세부 사항까지 꼼꼼히 확인하여 신중한 선택을 해야 합니다. 합리적인 권리금과 함께 하는 새로운 시작, 성공적인 사업을 위한 첫걸음이랍니다~!

글 / 효성 FMS 편집팀